日本股市暴涨后，如何理解楼市双开花？

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日本股市暴涨后，如何理解楼市双开花？

安惠投资 2024-03-29 行业新闻 28 次

编辑：木子

部分内容与图片综合自网络，侵删

在日本股市持续突破40000+的同时，日本楼市也迎来了新一轮的火热期，成为全球尤其是中国投资客的新宠。安惠投资近期也频繁接到日本房产置业、投资相关咨询，今天便带大家一起简单了解一下当前日本房产的发展趋势。

从整体数据上不难看出，当前，海外投资涌向日本房产领域的热情还在进一步高涨：

● 去年1-9月，新加坡对日房地产投资近30亿美元，位居全球第一

● 美国投资高达25亿美元

● 加拿大投资也接近10亿美元

● 中国买家也开启了“狂热”投资模式，媒体采访中，有中国买家带着100亿日元现金（折合人民币约4.86亿），在日本一口气买了20套房，据《联合早报》报道，东京能够欣赏到东京铁塔、东京晴空塔、彩虹桥的丰洲塔楼是有名的中国人聚居区，20%的单位是中国人买的，且现金结算、全款结算正在成为中国买房客留下的显著印象

据统计，2023年全年，日本东京23区平均房价比前一年上升了39.4%，达到11483万元(人民币约555万元)，大幅刷新2022年历史最高价。

众所周知，自上世纪90年代以来，日本房产一直处于长期下跌趋势，那么，此轮涨势的背后有哪些推动因素？能否长久？

究竟是一时繁荣还是正在发生实质性复苏？

从原因上看，无论是股市还是楼市，火热的背后都不是无根之木，究其根本还是日本经济整体稳步向好趋势的推动。债务周期上行背景下，海外收入和企业盈利明显好转，日本企业营业利润率升至5.1%，创近年来新高，且2024年日本“春斗”初步结果显示，日本最大工会Rengo争取到的年度工资涨幅达到5.28%，创下30年来的最大涨幅，有望推动消费和通胀的真正回升，开启日本经济的正循环。

而日元贬值、股市暴涨、海外投资的持续流入则成了短期催化剂，共同推动资产价格的上升。一方面，在业内人士看来，以巴菲特为代表的外来资金以及国际游客纷纷涌向日本，成为拉动日本资产价格修复的重要因素；另一方面，海外投资者“组团”进行房产投资，无非是看中背后相对较高的收益，日元汇率一路下跌，相当于在原价基础上打了相当大的折扣，是千载难逢的“抄底”好时机，再者，根据媒体报道，日本东京核心区域的投资回报率约在4%-5%之间，15-20年可收回成本，拿中国国内来对比，还是相对有优势的。

这些因素综合起来，便给日本房地产市场带来了新的活力，且随着日本经济趋势的进一步向好，其局面也会随之逐渐得到根本性的扭转和全新发展，从房产投资客们多数倾向完全付款的交易方式中，也侧面反映出了他们对日本房产市场的信心和决心。

如果取消永住资格会影响日本楼市的发展吗？

当然，也有投资人对政策有相关疑虑的。近期，日本政府传出考虑修改法律，对于拥有永住身份的外国人，如果不缴纳税款和社会保险费，将有可能取消其永住身份。不了解这一块的投资人，担心永住身份的收紧是否会影响到日本贷款买房或者再交易？

永住权是外国人可以在日本永久生活的许可证明，在房产投资这块的影响几乎不明显。

虽然，永住权的确是日本银行低贷款利率的敲门砖（例如很多金融机构将住宅贷款的申请要件限定为“拥有日本国籍或永久居住权”），但这并非是住宅贷款的排除性规定。日本的一些金融机构，也面向非永久居住权的外国人提供住房贷款，只是会设置一些担保要求，虽然非永住权的外国人在申请低贷款利率时的难度略高，但由于日本银行的利率整体水平偏低，仍然是划算的。